19/04/2024

Voor deze die Investr al jaren volgen tijdens webinars, presentaties, artikels in verschillende media, zal het geen verrassing zijn dat we op het einde van het jaar 2022 een analyse maken van het  voorbije jaar en een blik vooruit werpen op de toekomst. Er zijn 3 standpunten van waaruit je de markt kan bekijken. Elk van deze hebben hun eigen bewegingen en evoluties de professionele markt nl. de vastgoedmakelaar, projectontwikkelaar de particuliere koper(s) of beleggers algemene tendens op zowel macro (België) als micro-economisch niveau (gemeentelijk). De algemene tendens in de België verplichte renovatieplicht Het verouderde vastgoedpatrimonium in ons land wordt dooreen geschud door de wijzigende fiscaliteit die in voege treedt vanaf 1 januari 2023 voor elke woning met een slecht scorend energiepeil. ‘De renovatieverplichting voor residentiële gebouwen, dus voor eengezinswoningen en appartementen. Alle woningen en appartementen die vanaf 2023 zijn aangekocht met label E of F, moeten verplicht gerenoveerd worden naar label D of beter, binnen de 5 jaar na aankoop.’ Het is een evidentie dat we moeten denken aan een energiezuiniger woonbeleid. De fossiele brandstoffen worden de lucht in gekatapulteerd en met dergelijke energieprijzen zal de armoede onder de meest kwetsbare groep nog meer doorstijgen. De rentstijging zorgt voor een versnelde transitie Waar we al jaren de voorspelling maken dat de rente zou stijgen, is deze vandaag absolute werkelijkheid. De nood aan meer eigen middelen bij aankoop gecombineerd met de rentestijging treft de kopers. Kopen wordt onhaalbaar voor velen. De vastgoedfiscaliteit staat niet in lijn met de nood op de woningmarkt Enkele weken geleden maakten we een artikel omtrent de aanpassingen die Minister Van Peteghem wil doorvoeren. De belangrijkste vraag die ik heb bij de keuzes die hier worden gemaakt – welke belangen worden er verdedigd en zijn deze effectief verdedigbaar als je de lange termijn consequenties analyseert? https://www.investr.be/nl/nieuws/de-vastgoedfiscaliteit-opinie Inflatie en stijging van de bouwkosten Een gemiddelde woning bouwen kost nu 37.000 euro meer dan 1 jaar geleden berekende de Bouwunie. Punt. Dit hoeft geen uitleg meer. ‘In december 2021 kostte de bouw van een eengezins­woning gemiddeld 270.000 euro. Wil je vandaag diezelfde woning met dezelfde materialen bouwen, dan betaal je 307.000 euro", zegt Jean-Pierre Waeytens, gedelegeerd bestuurder bij Bouwunie. Hij ziet de kostprijs van nieuwbouw zo met een kleine 14 procent stijgen. (artikel HLN 14/12/2022)’ Sellers market wordt buyers market Een noodzakelijke evolutie waarbij er een wijzigende positie is. Het volstaat niet meer om panden online te gooien en de bieding strijd tussen kopers te laten oplaaien zonder enige ratio. De lage rentestand zorgde voor de extreme hausse op vastgoed maar deze komt nu tot stilstand. De kopers kunnen opnieuw rustigere beslissingen nemen ipv 15% boven de marktwaarde te bieden om toch maar het pand te hebben.   Een voorzichtige eerste conclusie: Wanneer we de macrofactoren bij elkaar zetten dan zie je duidelijke patronen en oplossingen voor heel wat stakeholders. Helaas moeten we een kat een kat noemen en zal de regel Cash is King terug het allerbelangrijkste aspect worden. De minst sterke schouders zullen nog meer verplicht worden op de huurmarkt of de zwakkere kopers gaan moeten investeren om toch maar hun minder ecologisch pand te kunnen houden. Zelfs de overheidsbank reageerde hier al op met een initiatief. ‘het infrastructuurfonds rond Belfius en Gimv, gaat samen met de sectorgenoot TINC honderden woningen opkopen om die energiezuinig te maken en te verhuren.’   De professionele markt komt onder druk In mei 2022 publiceerde het BIV de cijfers van het aantal vastgoedmakelaars in ons land. Het cijfer overtreft mijn prognoses. (10.950 makelaars in vergelijking met 10.630 in 2020) Als we de ratio makelaar per inwoner gaan bekijken dan hebben we 1 van de allerhoogste cijfers van Europa. En dan spreken we nog niet over het aantal mensen die alle taken van een makelaar uitvoeren behalve het zetten van een handtekening onder een verkoop/verhuurmandaat. Maar wat gebeurt er als er een stijging is van het aantal makelaars en een daling van het aantal verkopen? Commissies gaan naar beneden Meer nood aan marketingkost Meer nood aan kwaliteit bieden voor de koper En nog zo veel meer andere effecten die we in 2023 zullen zien doorsijpelen. De goede makelaar zal in 2023 nog meer panden mogen verkopen en zal groeien. Wanneer de particulier niet meer in staat is om zelf te verkopen (dus pand online gooien en sit back en relax), keren ze altijd terug naar de professional die weet waar hij mee bezig is. De tijd van easy money voor de makelaar is voorbij. De tijd is NU om te investeren in kennis op heel wat verschillende aspecten van de job. Creëer waarde voor je klanten en je zal altijd zeer goed je centen verdienen. Tijdens het webinar die wordt georganiseerd geef ik enkele opportuniteiten voor 2023 waar je als makelaar het verschil kan maken. Voor de projectontwikkelaars zijn er nieuwe challenges. Hoe gaan we de bouwkosten drukken en hoe kunnen we verder bouwen aan een duurzaam vastgoedpatrimonium in ons land. Het antwoord is niet altijd simpel en velen houden op dit moment de adem in om nieuwe projecten op te starten. Zal er voldoende voorverkoop zijn? Zullen de prijzen niet verder stijgen? Investeer in het ontzorgen van de kopers/investeerders. Met dergelijke inflatiecijfers MOET je iedereen aanraden om nu te kopen. De bouwkosten gaan verder stijgen, de lonen stijgen in januari met meer dan 10%. Maar zorg voor vaste prijzen en geen variabele prijzen. Geef de koper gemoedsrust zodat hij vol vertrouwen koopt. We kunnen nog altijd verkopen aan 6% btw op de constructiewaarde.   Particuliere kopers – investeerders Met meer dan 300 miljard euro op de Belgische spaarrekeningen spreken we van een historisch hoog bedrag en dit met een inflatie van meer dan 10%. Onze koopkracht daalt aan een waanzinnig tempo door niks te doen. Sparen is verliezen. Iedereen die de mogelijkheid heeft om vastgoed aan te kopen, moet dit nu nog doen. Wat als de rentes verder doorstijgen? Dan wordt het helemaal niet meer mogelijk. (wat als ze dalen  – dan kan je altijd opnieuw gaan onderhandelen met de bank en betaal je slechts 3 maanden intrest als boete) Investeer in duurzaam vastgoed of koop om duurzaam te renoveren. De weg is ingeslagen en zal zich niet meer keren. Had ik maar …. De zin die we al allemaal gezegd hadden. De ambitie van vastgoed moet gevormd worden op enkele kernpunten. Vastgoed is nog steeds de allerbelangrijkste pijler van vermogen bij het grootste gedeelte van de bevolking Er is nood aan meer vastgoed door de groei van het aantal gezinnen (en verdunning van de gezinssamenstelling) Prijzen gaan niet zakken want alles wordt/is duurder Ecologisch/duurzaam vastgoed is de toekomst Rentes zijn nog altijd laag als we 20 jaar terug in tijd kijken Tijdens het webinar op vrijdag 23 december nodig ik jullie uit om positief naar 2023 te kijken en deze vol moed aan te vangen. 2023 wordt beter dan 2022 maar de belangrijkste voorwaarde is – MEERWAARDE. Schrijf u nu in voor het webinar: https://my.demio.com/ref/uIVmhfsEGad189GP

19/04/2024

Regering, wat doe je nu?    Al jaren is de vastgoedfiscaliteit een speerpunt om wijzigingen door te voeren en zo nieuwe inkomsten voor zowel de federale alsook de gewestelijke regering te verhogen.  De laatste ingrepen om de vastgoedmarkt te controleren, zijn stelselmatig geëvolueerd naar een fiscale belasting die de actuele noden op zowel koopmarkt als huurmarkt niet ten dienste zijn. De doelstelling van heel wat deze maatregelen zijn nochtans te vereenvoudigen tot 1 simpel principe nml: het instandhouden van het aantal verkopen in ons land voor individuele bewoning. Een zeer goed principe die helaas in realiteit onmogelijk is.  Ons land wordt gekenmerkt door een grote groep van kopers (meer dan 70%) terwijl we in bijna elk ander land in Europa andere cijfers te zien krijgen. (50% eigenaar) Het is een realiteit die we als Belg onder ogen moeten zien. Niet iedereen zal meer vastgoed kunnen kopen en zal verplicht worden om zijn ganse leven te huren. Een daling is reeds enkele jaren ingezet en deze tendens zal zich verder zetten de komende jaren.  De impact van rente op het vastgoed zorgen voor de eerste shift De dalende rentes die we de laatste jaren zagen, hadden als effect dat de prijzen van vastgoed bleven stijgen. Een situatie die ervoor zorgde dat we een tijdelijk tijdperk hadden van een verkopersmarkt. Plaats je pand te koop en er zal wel iemand die absurde prijs willen geven. Tot nu.... De stijging van de rente zoals we die nu zien heeft een heel belangrijke impact. Meer eigen middelen die nodig zijn om vastgoed te kunnen aankopen en een enorme daling van de maandelijkse terugbetalingscapaciteit. Het begin van een zware storm en de particuliere koper betaalt het gelag.  Registratierechten verhogen, een compleet verkeerd effect Er werd beslist om de registratie rechten voor 1e aankoop te laten dalen naar 3%. Een financiële regel die waarschijnlijk enkele politieke zieltjes zal gewonnen hebben maar helaas zijn doel compleet mist. De particuliere eindgebruiker rekent in functie van zijn totale aankoop inclusief alle kosten. Wanneer de registratierechten dalen, dan zal hij meer bieden om het pand te kunnen aankopen. Een logische redenering die niet iedere politicus correct heeft ingeschat.  Daarnaast werden de registratierechten voor beleggers (in Vlaanderen) opgetrokken naar 12%. Een tweede beslissing die een populistische insteek heeft maar andermaal een heel negatief effect kan hebben op de vastgoedmarkt. Minder panden op de huurmarkt zorgen voor een sterke stijging van de huurprijzen en zorgen opnieuw voor een sterke druk op deze die het financieel moeilijk hebben. Een effect die doorsijpelt naar een alle gelederen in de huurmarkt.  En wanneer de regering de kans heeft om zijn onuitgegeven 500 miljoen euro voor sociale huisvesting, spendeert de regering dit aan goedkope leningen voor privé projecten. In plaats van de registratierechten voor sociale verhuur te laten dalen van 7% naar bijvoorbeeld 3% en de sterke particuliere schouders te ondersteunen om de wachtlijst van meer dan 170.000 gezinnen te laten dalen ... Andermaal een gemiste kans.  Belastingvoordeel op 2e aankoop  Een deel van de vastgoedmarkt bestaat uit kwalitatief verhuurbaar vastgoed. Deels wordt dit voorzien door private beleggers die alternatieven zoeken om hun geld te laten renderen. Maar ook hier grijpt de regering in om het voordeel die ze hadden, weg te werken.  Even ter verduidelijking dat iedere investeerder in vastgoed op dit moment al een gigantische instapkost heeft om te mogen verhuren. Bij een pand van 200.000 euro zijn er al 24.000 euro registratierechten verschuldigd, een verplichte notariële akte waardoor je makkelijk aan 15% van de aanschafwaarde kwijt bent aan de overheid. Bij nieuwbouw spreken we over een nog hogere instapkost van +20% (rekening houdend met registratie en btw bij aankoop nieuwbouw). Is er 1 belegging op dit moment waar dergelijk financiële kosten zo hoog zijn?  Een andere blik, een ander perspectief Mijn vraag aan de politici is dan ook duidelijk: waarom incentiveer je de belegger niet om meer vastgoed aan te kopen. Meer transacties = meer inkomsten. Meer kwalitatieve huurwoningen op de markt waardoor huren betaalbaarder wordt.  Stimuleer sociale verhuur want anders wordt het geld toch maar goedkope financiering aan private vastgoedondernemingen. De bal ligt zoals altijd in het kamp van de regering en beslissingen moeten worden genomen maar kunnen we deze uit het verleden niet uitwissen en nieuwe maken?   

19/04/2024